Deprecated: mysql_connect(): The mysql extension is deprecated and will be removed in the future: use mysqli or PDO instead in /funkcje/funkcje_bazy.php on line 6
Poradnik - Nieruchomości Żory

Poradnik

„Jeśli chcecie być za kilka lub kilkanaście lat bardzo majętni to pamiętajcie, że najlepsze inwestycje jakie można poczynić na kuli ziemskiej to inwestycje w swoją wiedzę oraz w ziemię!”
Anthony Robbins

Jak kupić działkę budowlaną?

Kupno idealnej działki budowlanej warto rozpocząć od solidnego przeglądu wszystkich dostępnych ofert na lokalnym rynku nieruchomości. Dzięki temu będziemy mieć rozeznanie cen w zależności od lokalizacji oraz powierzchni działki.

Co należy sprawdzić przed kupnem?

Lokalizacja i wymiary

Na doskonałą lokalizację działki oprócz odpowiadających nam walorów geograficznych i własnych preferencji składają się m.in. infrastruktura drogowa oraz dostępność komunikacji. Warto również przeprowadzić doświadczenie z zegarkiem i pokonać trasę przyszły dom – praca w godzinach szczytu.

Następnie powinniśmy zwrócić uwagę na wymiary – dla domu jednorodzinnego wystarczy parcela o powierzchni ok. 700m2 i 16 m szerokości. Działka może być też mniejsza, ważne żeby była ustawna, zbliżona kształtem do kwadratu. Pod stumetrowy dom wystarczy działka 400-500 m2, jeżeli jednak zależy nam na prywatności i własnym ogródku, dom o powierzchni 200-250 m2 powinien stać na działce większej - ok. 1000 m2.

Pamiętajmy także, zgodnie z tym, co stanowią przepisy, że budynek na działce budowlanej należy usytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - gdy jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi i 3 m - gdy ściana nie ma otworów okiennych ani drzwiowych.

Plan zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie działki

Po pierwsze, sprawdzamy czy dana działka ma przeznaczenie budowlane. O fakcie tym decyduje plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego, który powinien być dostępny w siedzibie gminy (Wydział architektury).

Następnie, musimy upewnić się czy działka, którą planujemy kupić jest dokładnie tą, którą oferuje sprzedający. Żeby mieć 100% pewności zapoznajemy się z mapą geodezyjną, porównujemy punkty geodezyjne ze znakami w terenie oraz, jeśli zachodzi konieczność, dokonujemy pomiarów.

Uzbrojenie działki

Działka „uzbrojona” to taka, do pobliża której doprowadzony jest przynajmniej prąd. Sprawdzamy czy jest też sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, telefon i możliwość podłączenia do Internetu.

Jeśli działka nie jest uzbrojona, a nam zależy na szybkim rozpoczęciu budowy od razu pytamy o możliwości i koszty przyłączenia się do danej sieci.

Księga Wieczysta

Najpierw musimy uzyskać numer działki gruntowej pod jakim znajduje się ona w rejestrze gruntów, jak również numer Księgi Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Następnie, w celu sprawdzenia, kto jest właścicielem działki przed jej zakupem udajemy się do sądu właściwego, w którym znajduje się Wydział Ksiąg Wieczystych. Księga Wieczysta składa się z czterech działów:

  1. Pierwszy dział zawiera oznaczenie działki oraz prawa związane z jej własnością.
  2. Drugi dział zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Tam wpisywany jest właściciel i użytkownik wieczysty, a jeżeli jest osobą fizyczną, to podane jest jego imię, nazwisko i imiona rodziców. Jeśli nieruchomość należała do spółki cywilnej, wówczas do Księgi Wieczystej powinni zostać wpisani jako właściciele jej wszyscy wspólnicy. Jeżeli właścicielem nieruchomości jest spółka jawna albo komandytowa - wtedy to ona w Dziale drugim widnieje jako właściciel, a wpis obejmuje firmę i siedzibę tej spółki.
  3. Trzeci dział - wpisuje się w nim dane dotyczące ciążących na nieruchomości ograniczeniach praw rzeczowych, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń.
  4. Czwarty dział – w nim pojawia się informacja o hipotece obciążającej nieruchomość.

Przeglądając Księgę Wieczystą szczególną uwagę należy zwrócić na Dział Czwarty – znajduje się w nim informacja czy działka nie jest obciążona hipoteką. Następnie, analizujemy Dział trzeci - sprawdzamy, czy nie są w niej wpisane następujące ograniczenia w rozporządzaniu działką:

  • prawo pierwokupu,
  • wpis ujawniający postanowienie o ogłoszeniu upadłości,
  • wpis o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, scaleniowego albo wymiennego,
  • ujawnienie wpisania nieruchomości do rejestru zabytków,
  • zakaz zbywania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych,
  • prawo współspadkobiercy do mieszkania przez kilka lat w nieruchomości,
  • wpis o wszczęciu egzekucji przez komornika.

Sprawdzamy również czy dana działka nie jest w użytkowaniu wieczystym – jeśli tak, trzeba będzie sporządzić najpierw umowę warunkowej sprzedaży działki, którą notariusz wyśle do właściwego wójta/burmistrza/prezydenta miasta, który będzie mógł w ciągu 30 dni skorzystać z prawa pierwokupu działki. Jeśli tego dokona, szukanie działki trzeba będzie rozpocząć od nowa.

U notariusza

Umowę kupna działki należy sporządzić w formie aktu notarialnego przy jednoczesnej obecności obydwu stron. Zazwyczaj wystarczy jedno spotkanie sprzedającego i kupującego w celu sporządzenia umowy przeniesienia własności i podpisania jej przez strony.

Przy sporządzaniu aktu właściciel powinien przedstawić następujące dokumenty:

  • Dokument potwierdzający jego prawo własności do sprzedawanej nieruchomości – wypis z Księgi Wieczystej wydany nie późnej niż przed 3 miesiącami.
  • W pewnych przypadkach należy przedstawić również wypis oraz wyrys z rejestru gruntów oraz zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki.
  • Dowody osobiste potwierdzające tożsamość stron przystępujących do aktu.
  • Każda ze stron powinna otrzymać wypis aktu notarialnego, który jest potwierdzeniem zawarcia umowy.

Często praktykowane jest również zawieranie umowy przedwstępnej (nie musi być w formie aktu notarialnego), w której podawana jest kwota zadatku oraz termin przystąpienia do aktu (taka umowa jest podstawą do ubiegania się o kredyt).
Zadatek zabezpiecza interes obydwu stron. W przypadku gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy:

  • Kupującego – zadatek przepada na rzecz sprzedającego
  • Sprzedającego – kupujący ma prawo do zwrotu podwójnej wysokości zadatku.

Pozwolenie na budowę

Zakup działki budowlanej to już połowa sukcesu! Następnym krokiem do postawienia wymarzonego domu jest załatwienie formalności związanych z przyznaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dokumenty, które będziemy musieli skompletować do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę to:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest to wymagane)

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę prace budowlane musimy rozpocząć przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Pilnujemy terminów żeby uniknąć wygaśnięcia pozwolenia oraz ponownego oczekiwania na nowe.

Jak kupić działkę w postepowaniu przetargowym (licytacja)

Jeżeli zdecydujemy się na kupno działki, której właścicielem jest np. Spółka (Gmina), najprawdopodobniej będziemy musieli przystąpić do przetargu – to nic trudnego!

Wadium

Aby przystąpić do przetargu w roli oferenta, będziemy zobowiązani do wniesienia wadium w formie, terminie oraz sposobie określonym w ogłoszeniu o przetargu.

Wniesione wadium stanowi warunek dopuszczenia uczestnika do przetargu. Wadium może zostać ustanowione w odpowiedniej sumie pieniężnej albo w formie odpowiedniego zabezpieczenia jej zapłaty (w formie poręczenia bankowego, gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej). Wadium wpłacone przez uczestnika przetargu, który przetarg wygrał, zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości. Zaś tym uczestnikom, którzy nie wygrali przetargu wadium zostaje zwrócone niezwłocznie po odwołaniu lub zamknięciu przetargu (jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia odwołania lub zamknięcia przetargu).
Uwaga! Jeżeli uczestnik przetargu, mimo wyboru jego oferty, uchyla się od zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, Spółka (Gmina) może zatrzymać wadium złożone w formie pieniężnej lub dochodzić zaspokojenia z wadium złożonego w formie zabezpieczenia. W pozostałych wypadkach wpłacone wadium Spółka (Gmina) niezwłocznie zwraca, a ustanowione zabezpieczenie wygasa.

Jeżeli podmiot ogłaszający przetarg uchyla się od zawarcia umowy, uczestnik, którego oferta została wybrana może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.

Postępowanie przetargowe

Przed przystąpieniem do przetargu dobrze jest wiedzieć o tym, że przetarg:

  • jest przeprowadzany przez komisję przetargową powołaną przez jednostkę ogłaszającą przetarg
  • jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli chociaż jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej.
  • uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli żaden z uczestników przetargu nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławcza nieruchomości oraz w sytuacji kiedy przetarg został prawidłowo ogłoszony i nikt do niego nie przystąpił, tj. nikt nie wpłacił wadium w terminie i formie wskazanych w ogłoszeniu o przetargu.
  • odbywa się w obecności oferentów, w terminie i miejscu podanym w ogłoszeniu o przetargu.

Dokumenty

Przed rozpoczęciem licytacji należy przedłożyć Komisji Przetargowej następujące dokumenty:

  • dowód wpłaty wadium,
  • dokument stwierdzający tożsamość. Jeżeli uczestnika przetargu zastępuje inna osoba, winna ona przestawić pełnomocnictwo z notarialnie poświadczonymi podpisami,
  • podpisane oświadczenie o zapoznaniu się z regulaminem przetargu

Protokół

Z przeprowadzonego przetargu Komisja Przetargowa spisuje protokół, stanowiący podstawę do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Zawiera on w szczególności informacje takie jak:

  • termin, miejsce oraz rodzaj przetargu
  • oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według ewidencji gruntów i księgi wieczystej,
  • obciążenia nieruchomości i zobowiązania, których jest przedmiotem
  • informacje dotyczące wszystkich osób dopuszczonych i niedopuszczonych do przetargu wraz z uzasadnieniem,
  • cena wywoławcza nieruchomości oraz najwyższa cena osiągniętą w przetargu,
  • informacja o ostatecznym rozstrzygnięciu przetargu przez Komisję wraz z uzasadnieniem,
  • imię, nazwisko i adres osoby wyłonionej jako nowy nabywca nieruchomości.

Druki do pobrania

 

Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych. Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia. Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.

ico zamknij